주택담보대출 알아야 할 내용

 

1. 주택담보대출 비용부담 사항

◈ 중도상환수수료

   중도상환대출금액x중도상환수수료율(%)x(대출잔여일수 ÷ 대출기간)
 중도상환수수료율은 상품에 따라 1.2%~1.4%입니다. 통상 고정금리 및 혼합금리 방식보다 0.2%높습니다. 최초 대출취급일로부타 3년까지 적용합니다. 대출만기 도래 전 3개월 이내에 상환하는 경우에는 중도상환수수료가 부과되지 않습니다.
 ※ 중도상환수수료란 대출의 상환기일이 도래하기 전에 대출금을 상환할 경우 고객이 부담하는 금액입니다. 
다만,기존 대출꼐약을 해지하고 동일은행과 사실상 동일한 계약을 체결한 경우, 양 계약의 유지기간을 합하여 3년이 경과한 후 해지할 경우에는 중도상환수수료가 면제 됩니다. 
예를들자면, 1년 만기 신용대출을 받고나서 6개월 후 대출금 1억원을 상환할 경우 나에게 적용되는 중도상환수수료는 (대출잔여일수=182일, 대출기간 1년=365일, 중도상환수수료1.4% 가정)
 중도상환대출금액   : 1억원x1.4%x(182÷365)=698,020원

◈ 인지세

 인지세란 인지세법에 의해 대출약정 체결시 납부하는 세금으로 대출금액에 따라 세액이 차등 적용됩니다.

 ◈ 고객이 부담하는 비용

 기존 근저당권 설정등기의 감액/말소시 비용 에는 건당 비용이 발생하며, 보통 건당 45,000원
*부동산개수에따라 금액이 추가 될 수 있습니다.
기존 근저당권 설정등기의 주소변경시 1건당 21,000원 발생 하고, 확인서면시 법무사 보수료로 15,000원이 발생합니다. 
국민주택채권 매입비용시에 근저당 채권최고액의 1%가 발생되는데, 즉시 매도하는 경우 비용산식은 다음과 같습니다. 
근저당 채권최고액의 1%x일별채권할인율
 ex) 21년7월30일 기준(할인율 4.3753%) 1억원 설정시 43,750원 부담 
※상세 금액은 국민주택기금 홈체이지 등에서 확인 가능 합니다.  

◈ 은행이 부담하는 비용

만약, 대출 신청 이후 고객에 의한 취소 또는 심사 과정상 취급 거절사유 발생 시에는 고객이 부담합니다.
근저당권 설정 신규 설정비용 으로, 등록면허세 + 지방교육세+ 대법원증지 + 등기신청수수료 + 법무사수수료 가 발생합니다. 예를들어,   대출금액 2억(채권최고액 2.2억) 기준, 등록세 40만원 + 교육세 8만원 + 대법원중지 1.5만원+등기신청수수료 1.6만원+법무사수수료 19.9만원 ,약 71만원이 됩니다.
전입세대 열람 및 현장조사시, 담보로 제공하는 부동산의 주소지에 따라 상이 한데, 에를 들어 , 전입조사 + 현장조사 25,400원 이 발행 하지요 
감정평가 시 감정평가 수수료로는 담보로 제공하는 부동산의 종류, 주소지, 감정가격 등에 따라 상이 하며, 예를 들어 서울 단독주택 감정가 9억 기준, 약 94만원(수수료 88.4만원 +실비 5.6만원) 이 되지요.
 기타 수수료 는 고객이 부담 하게 되며, 기타비용으로서 부담주체가 분명하지 아니한 비용은 고객과 은행이 각 50% 씩 부담하게 됩니다. 
채무자의 채무불이행으로 인해 발생하는 비용은 은행여신거래기본약관 제4조에 의거하여 채무자가 부담하여야 합니다. 
대출계약을 철회하는 경우 은행이 부담한 인지세 등 제세공과금, 저당권 설저에 따른 등기비용 등은 [금융소비자 보호게 관한 법률] 제46조 및 관련 규정에서 정하는 바에 따라 채무자가 부담하여야 합니다.

2. 금융소비자의권리

가.대출계약 철회권
나.금리인하요구권
다.개인신용평가대응권
라.위법계약해지권
마.자료열람요구권
바.채무조정요청권

3. 대출금리 산정방식 및 결정요인

◈ 대출금리의 종류는 크게 고정금리 방식, 변동금리 방식, 혼합금리 방식, 기타로 구분됨
고정금리는 대출 실행시 결정된 금리가 대출만기까지 동일하게 유지 되며, 장점은 시장금리 상승기에 금리 인상이 없으나, 시장금리 하락기에는 금리 인하 요과가 없어 변동금리 보다 불리 하다 .

변동금리는 일정주기(3/6/12개월 등) 마다 대출 기준 금리의 변동에 따라 대출금리가 변동이 되는데, 시장금리 하락기에는 이자부담 경감 가능성이 있고, 시장금리 상승기에는 이자 부담이 증가 하게 된다. 

※ 금리상승기의 이자상승을 제한하기 위해 금리의 상한수준을 미리정하는 형태의 상품도 있습니다.

혼합금리는 고정금리 방식과 변동금리 방식이 결합된 형태로 고정금리와 변동금리의 중간적 형태로서 금융소비자의 자금 계획에 맞춘 운용이 가능 합니다. 

4. 상환방법 등에 관한사항 

상환방법별 특징으로는 원리금 균등상환, 원금 균등상환, 만기 일시상환의 방법이 있습니다. 

원리금 균등상환은 "대출원금과 이자의 합을 매월 동일한 금액으로 갚아가는 방식" 으로 매월 총 상환금액이 동일하며, 이중 대출원금에 대한 상환비중이 점차 높아지게 됩니다. 원금을 바로 갚아나가는 즉시 분할 상환방신과 일정 기간 이자만 납부후 원금을 갚아나가는 거치식 분할 상환 방식이 있습니다.

원금 균등상환은 "대출원금을 매월 동일한 금액으로 갚아가는 방식" 으로 남은 대출원금에 대해 이자가 계산되어, 매월 납입하시는 상환 금액이 낮아지게 됩니다. 원금을 바로 갚아나가는 즉시 분할 상환 방식 과 일정 기간 이지만 납부 후 원금을 갚아나가는 거치식 분할 상환 방식이 있습니다. 

만기 일시상환은 "약정기간동안 대출원금에 대한 상환 없이 이자만 부담하는 방식" 으로, 대출원금을 대출 만기일에 전부 상환하며, 대출기간중에는 이자만 납부합니다. 원리금 상환금액 부담은 가장 적으나, 대출원금이 줄어들지 않으므로 총 납부해야 하는 이자 비용이 가장 큽니다. 

혼합상환은 원리금 균등상환과 만기 일시상환을 혼합한 방식입니다. 

고객원금지정분할상환은 할부기간 중 상환하는 대출원금은 고객이 지정하여 상환받고, 이자는 매월 후취하며, 만기일에 대출잔액이 있을 경우에는 전액 상환하는 방식입니다. 

할부금고정분할상환은 '원리금균등분할상환'에 의한 최초 대출원금과 이자가 금리변동에 불구하고 만기까지 계속 유지 되고, 만기일에 대출잔액이 있을 경우에는 전액 상환 받는 방식입니다. 

※ 상환방법 등에 따른 유의사항 
거치식 분할상환 방식의 상환부담 으로 거치기간이 종료되면 거치기간 연장이 어려울 수 있으며, 분할상환이 개시되어 이자와 함께 원금도 갚아나가야 하므로 상환 부담이 증가할 수 있습니다. 
만기 일시상환 방식의 상환부담 으로 만기일시 상환 상품의 경우 대출 만기도래 시 원금을 한꺼번에 상환해야 하며, 만기연장이 되지 않을 수 있습니다. 

5. 담보설정에 관한 사항

  담보의 제공은 고객님의 재산상 손실을 가져올 수도 있는 중요한 법률행위이므로 반드시 별도로 작성하시는 근저당권(근질권)설정계약서의 내용을 상세하게 확인하시기 바랍니다. 
 대출의 변제기가 도래하였거나 기한의 이익이 상실되었음에도 채무가 상환되지 않는 경우, 은행은 법적절차에 따라 담보물을 처분하여 채무의 변제에 충당할 수 있으며, 이 경우 담보제공자는 담보물에 대한 소유권을 상실하게 됩니다. 

6. 원리금 납부 연체에 따른 불이익 

◈ 연체이자부담

* 연체이자율은 [대출이자율+연체가산이자율]로 적용합니다.
* 연체이자를 납부해야 하는 경우,
 1) 이자를 납입하기로 약정한 날 에 납입하지 아니한 때
     이자를 납입하여야 할 날의 다음날부터 2개월까지는 내셔야 할 약정이자에 대해 연체이자가 적용되고, 2개월이 경과하면 기한의 이익을 상실하게 되므로 대출원금에 연체이자율을 곱한 연체이자를 내야 합니다. 
 2) 원금을 상환하기로 약정한 날 에 상환하지 아니한 때 
    원금을 상환하여야 할 날의 다음날부터는 대출원금에 대한 연체이자를 내야 합니다.
 3) 분할상환금을 상환하기로 한 날 에 상환하지 아니한 때 
    분할상환금을 상환하기로 한 날의 다음날부터는 해당 분할상환금에 대한 연체이자를, 3회이상 연속하여 지체한 때에는 기한의 이익상실로 인하여 대출원금 잔액에 대한 연체이자를 내야 합니다.
 4) 통장대출 형식의 한도거래대출이 대출한도금액 부족으로 이자의 일부라도 지급되지 않은 경우
     이자를 납입하여야 할 때부터 계속하여 2개월간 지체한 때 또는 은행여신거래기본약관(가계용) 제7조에서 정한 대출기한 전의 채무변제의무 사유에 해당되어 기한의 이익이 상실된 때에는, 그 다음날부터 일중 최고잔액에 대하여 연체이율에 의한 연체이자를 내야 합니다. 
 5) 은행여신거래기본약관(가계용) 제7조에서 정한 기한 전의 채무변제의무 사유에 해당될 때
    기한의 이익이 상실된 때에는 그 다음날부터 대출원금에 대한 연체이자를 내야 합니다. 

* 이자납입 연체로 인하여 연체이율의 적용되었을 경우, 일부연체이자를 납입하는 경우에도 연체이자 전액을 납입하기 전까지 대출잔액에 연체이자율이 적용 됨을 유의 하기 바랍니다.